Mới đây, chính phủ đã ban hành Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản bao gồm điều kiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà và điều kiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo đó, Nghị định này quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS), gồm các nội dung về điều kiện của cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS; về chuyển nhượng hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, nhà ở có sẵn; về các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh BĐS; về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS và về chuyển nhượng hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai,

Cụ thể, điều kiện của cá nhân , tổ chức kinh doanh BĐS là phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (doanh nghiệp), đồng thời phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, ngoại trừ các trường hợp như: Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, bán, cho thuê, chuyển nhượng, cho thuê mua BĐS quy mô nhỏ và không thường xuyên; cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ BĐS quy định tại Chương IV Luật Kinh doanh BĐS.

Về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà
Nghị định quy định điều kiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua công trình, nhà ở xây dựng có sẵn bao gồm như sau:

Thứ nhất, bên thuê mua công trình xây dựng, nhà ở có sẵn theo quy định tại Mục 4 Chương II Luật Kinh doanh BĐS có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, nhà ở đó cho cá nhân, tổ chức khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất ( gọi chung là giấy chứng nhận) cho bên thuê mua chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thứ hai, cá nhân, tổ chức nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, nhà ở có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, nhà ở cho cá nhân, tổ chức khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận.

Điều kiện của cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS là phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã

Thứ ba, việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, nhà ở thì phải chuyển nhượng toàn bộ hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, nhà ở đã ký với bên cho thuê mua. Với những trường hợp là nhà ở thì thực hiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ; Còn nếu hợp đồng thuê mua nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đó.

Các điều kiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
Nghị định cũng quy định điều kiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai:

Một là, bên mua hoặc bên thuê mua chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho cá nhân, tổ chức khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cùng các tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua hoặc bên thuê mua chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Hai là, cá nhân, tổ chức nhận chuyển nhượng hợp đồng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng thuê mua, mua bán cho cá nhân, tổ chức khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận.

Ba là, việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ; trường hợp hợp đồng thuê mua, mua bán nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đó.