Thị trường nhà ở khởi sắc, liệu bong bóng bất động sản có hình thành?

Các phân khúc căn hộ bình dân, trung cấp và cao cấp chiếm tỷ lệ lần lượt là 43%, 42% và 15% trong tổng nguồn cung căn hộ tại Tp.HCM hiện nay.

Nở rộ nguồn cung căn hộ

Báo cáo mới nhất của JLL Việt Nam cho biết trong vòng ba năm tới, dựa theo số lượng căn hộ đã chào bán, nguồn cung được dự đoán sẽ tăng đến 74%. Đáng chú ý, nguồn cung phân khúc căn hộ cao cấp và sang trọng với giá bán >2.000USD/m2 có khả năng tăng gấp đôi.

Trong năm 2015 và nửa đầu năm 2016, lượng căn hộ bán ra đạt lần lượt 24.000 căn và 16.800 căn, cao hơn 250% lượng căn hộ được bán trong giai đoạn 2011-2014. Năm 2015 và nửa đầu năm 2016, phân khúc căn hộ cao cấp và sang trọng chiếm tỷ lệ lần lượt là 27% và 44% trên tổng số căn hộ được bán. Trong khi đó, tỷ lệ này trong giai đoạn 2011 -2014 là 10%. Thực tế trên dẫn đến nguồn cung dồi dàoi trên thị trường hiện tại.

Liệu bong bóng bất động sản có hình thành khi thị trường nhà ở khởi sắc?

Theo JLL, niềm tin vào một nền kinh tế tăng trưởng giúp phục hồi tỷ suất lợi nhuận từ các khoản đầu tư bất động sản. Chính sách mới được đưa ra vào tháng 11/2014, có hiệu lực từ tháng 7/2015 cho phép người nước ngoài được mua 30% giá trị của bất cứ tòa nhà chung cư nào hoặc mua tối đa 250 căn nhà ở tại bất kỳ khu vực nào, góp phần thúc đẩy nguồn cung và nguồn cầu nhà ở.

JLL cho rằng khi nguồn cung nhà ở được dự đoán sẽ tăng 74%, thị trường vẫn sẽ đủ sức hấp thụ lượng cung này. So với mật độ dân số tại Tp.HCM, nguồn cung căn hộ hiện tại vẫn còn khá thấp khi so sánh với các nước khác trong khu vực Đông Nam Á, ngay cả khi tính luôn số căn hộ tương lai đang được chào bán. Các chủ đầu tư thực hiện những dự án nhà ở bình dân để có thể đáp ứng được lượng nhu cầu nhà ở trong thành phố vẫn luôn được chính phủ khuyến khích.

Cũng theo JLL, nguồn cung tại phân khúc căn hộ cao cấp và sang trọng hiện đang khá cao. Mật độ căn hộ cao cấp trên đầu người tại Tp.HCM cao hơn Jakarta, tương đương mức ở BangKok, Kuala Lumpur và Manila.

Nhà ở sẽ tiếp tục tăng giá?

Trong vòng ba năm tới, JLL kỳ vọng giá bán căn hộ sẽ tăng từ 5-7% mỗi năm. Giá bán tại các phân khúc căn hộ bình dân và trung cấp được dự đoán sẽ tăng đến 10% mỗi năm. Tuy nhiên, giá bán phân khúc căn hộ cao cấp chỉ tăng 9% trong sáu quý vừa qua mặc dù doanh số bán hàng trong năm 2015 và sáu tháng đầu năm 2016 rất cao.

Trong giai đoạn 2005-2007, giá bán đã tăng 106%. Giai đoạn này, các chủ đầu tư bán được khoảng 1.500 căn hộ mỗi năm, đạt tỷ lệ bán khoảng 65%. Giá bán căn hộ đã được điều chỉnh xuống khoảng 30% trong suốt bảy năm 2007-2014.

Theo các chuyên gia, so với thời kỳ đỉnh điểm năm 2007, mức giá 2.180 USD/m2 của các căn hộ cao cấp vẫn thấp. Giá thuê căn hộ đã tăng 4% trong sáu quý vừa qua, giữ tỷ suất lợi nhuận của thị trường ổn định ở mức 5,7%.

Khoảng cách giữa lợi nhuận của việc cho thuê và lãi suất cho vay đã thu hẹp lại từ mức 880 điểm phần trăm năm 2008 xuống còn 280 điểm phần trăm trong nửa đầu năm 2016. Giá thuê và lợi nhuận cho thuê sẽ giảm khi các dự án căn hộ tương lai được hoàn thiện trong ba năm tới. Với mức lạm phát thấp ghi nhận được trong năm 2015-2016, có khả năng lãi suất vay vẫn sẽ tiếp tục giảm, từ đó hỗ trợ thúc đẩy giá bán tăng lên.

Bong bóng bất động sản khó có khả năng xuất hiện

Tình hình hiện tại của thị trường không thực sự “nóng” bằng thời điểm những năm 2007-2008 và khó có khả năng xuất hiện bong bóng. Các nhà đầu tư địa ốc đều nhận thức được thời kỳ bong bóng của thị trường chứng khoán và bất động sản vào năm 2008.

So với giai đoạn 2010-2013, vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài vào Việt Nam năm 2014 và 2015 đều ổn định hơn. Đáng chú ý, hầu hết dòng vốn đều đã được triển khai vào các dự án. Trong khi đó, giai đoạn 2007 – 2008, lượng vốn đầu tư vào Việt Nam trong năm 2007 lên đến gấp ba lần năm 2005, và trong năm 2008 lại thêm ba đợt tăng giá nữa. Nhưng hầu hết lượng vốn này đều không được triển khai vào các dự án.

Bên cạnh đó, sự tăng trưởng về lượng lao động trong khối ngành dịch vụ dẫn đến tỷ lệ hấp thụ mạnh tại thị trường Tp.HCM thời gian qua.

Rất có khả năng tỷ lệ giá nhà so với thu nhập sẽ vẫn ổn định ngay cả khi giá căn hộ tăng 30% trong vòng ba năm tới. Nguyên nhân là mức thu nhập đã tăng 10% mỗi năm trong vài năm qua. Giá nhà tại Tp.HCM đã giảm trong bối cảnh thu nhập tăng trong năm năm vừa qua, đưa giá nhà từ tỷ lệ 7,6 năm thu nhập vào năm 2010 về mức 3,9 năm trong năm 2015.

(Theo Trí thức trẻ)